Desenvolvimento urbano e justiça social: O papel da REURB na transformação das cidades

A Lei sob nº 13.465/17, que instituiu a REURB (Regularização Fundiária Urbana), trouxe um avanço ímpar ao possibilitar a regularização de núcleos urbanos informais, conferindo segurança jurídica e qualidade de vida para essas comunidades que antes viviam precarizadas, clandestinas e desprovidas de infraestrutura básica para sua dignidade.

A aplicação da REURB pelos gestores municipais beneficia tanto os cidadãos quanto os municípios. Os cidadãos ganham dignidade ao terem sua posse convertida em propriedade, garantindo o tão sonhado justo título perante o Cartório de Registro de Imóveis e o imprescindível acesso aos serviços públicos. Por sua vez, os municípios se beneficiam com o aumento arrecadatório de tributos, como IPTU, ITBI, ITCMD, ISS, entre outros, que inexistiam por ausência de fato gerador, em razão dos cidadãos/ocupantes ostentarem apenas direitos possessórios. Isso fortalece a capacidade financeira dos municípios para efetuarem mais investimentos em infraestrutura e serviços essenciais.

Na antevéspera de completar sete anos da publicação deste diploma legal, insta destacar que a falta de familiaridade e entendimento da legislação da REURB por parte dos prefeitos e servidores responsáveis pelo planejamento, habitação e regularização fundiária, pode atrasar o desenvolvimento urbano dos municípios e negligenciar a dignidade dos cidadãos.

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É de suma importância a aplicação de investimentos em capacitação e atualização desses profissionais, bem como dos demais atores que atuam nesta área, como membros do Ministério Público e servidores dos Cartórios Imobiliários. Desta feita, se garantirá eficiência na execução desta legislação, e por corolário o crescimento sustentável das cidades.

Este colunista enquanto vereador na legislatura de 2009/2012 teve a experiência singular de participar da maior regularização fundiária do Estado de São Paulo, ao votar favoravelmente pela a aquisição de áreas para compensação do passivo ambiental atinente a regularização do núcleo urbano Parque Rodrigo Barreto em Arujá/SP, com mais de 3 milhões de metros quadrados e mais 25 mil habitantes.

Naquela oportunidade a liderança e a visão estratégica do Dr. Silvio Figueiredo, então coordenador do programa estadual denominado "Cidade Legal", foram fundamentais para abrir o caminho para uma abordagem inovadora no processo de regularização do Parque Rodrigo Barreto, por meio da compensação ambiental fora dos limites territoriais do município, todavia dentro da mesma bacia hidrográfica.

O processo de regularização fundiária de Arujá/SP abriu um precedente histórico de sucesso no Brasil ao permitir compensações ambientais dentro da mesma bacia hidrográfica, neste ínterim vale destacar a importância do trabalho conjunto entre os legisladores, os órgãos governamentais e a sociedade civil para promover soluções criativas e eficazes para os desafios urbanos.

É louvável o legado do urbanista Dr. Silvio Figueiredo, sua jornada foi crucial na promoção da regularização fundiária, desde sua atuação no programa "Cidade Legal" até sua nomeação pelo então presidente Michel Temer como Diretor Nacional de Regularização Fundiária. Sua obstinada dedicação na criação da legislação atualmente em vigor para regularização de núcleos urbanos informais é verdadeiramente notável, representando o marco mais importante para o desenvolvimento urbano e garantia do acesso à moradia digna para milhares de pessoas em todo o país.

Vale ressaltar que no artigo 9º, §2º, da lei 13.465/17, “a Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta lei, até 22 de dezembro de 2016”. E pelo artigo 23, “a legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016”.

Mesmo sendo possível regularizar núcleo urbano informal consolidado após a entrada em vigor da nova legislação, a “legitimação fundiária” somente será possível para núcleo consolidado até 22 de dezembro de 2016.

Legitimação fundiária, venda direta aos ocupantes e concessão de uso especial para fins de moradia somente podem ser conferidos para os núcleos consolidados até 22/12/16. Os demais institutos jurídicos não exigem esse marco temporal. É o caso da “legitimação de posse”, da “concessão de direito real de uso”, dos “contratos de compromisso de compra e venda”, da “usucapião”.

Por derradeiro, cabe destacar que esta em trâmite no Congresso Nacional o projeto de Lei sob nº 415/23 de autoria da Deputada Yandra Moura (União-SE) que tem por escopo, alterar a Lei sob nº 13465/17, que autorizou a legitimação das ocupações urbanas existentes até 22 de dezembro de 2016, estendendo este prazo para 31 de dezembro de 2022.